【房市热议】多伦多 “房屋供应量不足” 背后的真相；经济好不好？产房、内衣见分晓-ag尊龙凯时

多伦多是加拿大最大的城市，也是世界上最热门的房地产市场之一，面临住房供应紧张的问题。该国住房机构承认，目前还不确定为什么价格飞涨并未刺激建更多房屋。

房屋更新换代的速度比十年前慢很多，多户住宅项目的完工时间增加了一倍，同时潜在购房者可选择的房屋数量比几年前少很多。

部分原因可能在于十年前安省大多伦多地区雄心勃勃的扩建计划。

由于新的增加“密度”的建设目标青睐于多建多户住宅，以及指定的城市增长区和更严格的环境规则，2006年的规划是控制城市蔓延，同时支持多伦多进一步发展为北美的主要经济中心。

然而，市场并没有遵循这一愿景。

独立住宅仍然最受欢迎，而独立住宅的供应紧张导致房价高企。

开发商表示，2017年更新的增长计划要求更高的密度，这两者都造成了需求和供应不匹配，还徒增了一层新的市政规管。

作为加拿大的顶级的金融和科技中心，多伦多的麻烦引起全国关注。多伦多与周边城镇一起占加拿大全国经济的五分之一。

与温哥华一样，多伦多也是北美顶尖的国际房地产投资者目的地，尤其吸引中国资本。

来自房地产研究公司altus集团的数据提供了另一个角度的同样结论：该机构去年估计在大多伦多地区潜在买房这有大约11,000个房产可供选择，这个数量不到两年前的一半。

siddall表示，“更简单，更灵活”的审批程序将会有所帮助，但开发商也在通过“土地储备”造成建设瓶颈——主要是因为预期价格会涨，因此延迟项目建设。

建筑业界代表表示，导致延迟的是复杂的监管而不是开发商想投机。

由公共政策智库菲沙研究所（fraser institute）进行的2016年土地使用法规调查，显示了开发商的评估看法。调查发现，多伦多是加拿大受监管程度最高的城市，审批时间几乎是其他中心城市的两倍，而合规的成本也最高，其次是温哥华、埃德蒙顿、卡尔加里和蒙特利尔。

来自安大略市政事务部增长秘书处的larry clay不同意监管太多的批评，但表示今年开始实施的新指导方针将确保市政部门的解读标准一致。

房屋短缺对多伦多及其周边城市构成了严峻的挑战，安大略省政府预计该地区人口将从2016年的650万增长到2041年的960万。

多伦多地区贸易局本月公布的一项调查显示，42％的年轻专业人士正在考虑离开多伦多，因为缺乏可负担的住房。

视频游戏开发者matthieu st-pierre就是这样一个例子，他有一个3岁半的儿子。妻子是多伦多大学的市场营销人员，现在他租了个一间卧室的公寓，未来计划搬到魁北克市，因为在他的预算内找不到足够大的房子供一家人住。

反对党进步保守党指责执政的自由党在过度监管下推动房价飙升，房屋的可负担性问题将在6月的省级选举中发挥核心作用。

根据去年安大略省房地产协会委托的益普索调查，85％的居民希望执政党能解决住宅负担问题，63％的居民希望减少监管。

安大略省道路建设者协会首席运营官caplan承认，12年来，安省仍在试图寻找郊区和市区增长之间合适的平衡点。

难道说刚建立家庭的年轻人比专家更知道经济的走势？

一项新研究表明，答案可能还真是。

正如经济学家会告诉你的，预测经济衰退非常困难。但是经济学家在研究了1989年到2016年期间美国1亿多新生儿的数据后，发现了一个有趣的现象。

过去的三次经济衰退分别发生在 1990s年代早期, 2000s 初和 2008年。而在这三个时间点之前，美国怀新生儿的数量均急剧下降。研究人员发现，相比其他传统指标如消费者信心或汽车销售而言，新生儿数量下降更能准确预测即将到来的衰退。

以前的研究表明，出生率和衰退之间存在联系，但那个研究显示，出生率下降是在经济衰退开始之后。这不无道理，因为人们经常通过拖延生孩子来应对糟糕的经济时代。

但由国家经济研究局周一公布的新文件表明，生孩子数量下降会在经济衰退之前，至少提前6~9个月。

不管怎样，正考虑生宝宝的人能够感觉到即将到来的困难时期，并相应地调整他们造宝宝的活动。研究人员说，这使得新生儿数量成为经济衰退的“早期预警”信号。

那么生育率上升是否预示经济衰退的结束以及经济更好时期的开始？

研究人员说，这种模式反过来看并不明显。但他们确实也注意到，2008-09年的经济大衰退后，工作数量的恢复需要很长时间，同时，生育率的恢复也需要很长时间。

研究人员也考虑到，在经济不景气时期，堕胎和流产率可能会上升，这也可能会影响出生率。但他们说研究明确显示，在经济衰退之前新生儿怀孕数量会下降。

多年来，经济学家已经尝试过许多奇奇怪怪的指标，希望能找到一个预测经济衰退的好方法。

在十年前的大衰退时期，一些专家认为男性内衣的销售可以预测经济衰退。理由是在经济好的时候，男士内衣是必需品，而在经济困难时期，这笔开支可以削减。

在1920s年代，有人认为女性裙子的长度可以预测经济：裙子会在经济景气的时候变短，在经济不好的情况下变长。

甚至还有一个有点半开玩笑性质的“ 摩天大楼指数 ”，试图通过研究世界各地建筑物的高度来预测经济下滑。该指数是基于这样一个逻辑，即一个经济体建设新的“最高”建筑时往往表明其经济在走下坡路。例如，纽约市的帝国大厦是在大萧条开始时完工。

许多经济学家都对这些理论倾注了大量的精力，但相比其他指标，摩天大楼指数受到的质疑更多。