摘要：加拿大近期的房价可谓是起起伏伏，牵动着每一个买家和卖家的心。bc省和安省先后出台海外买家税来抑制房价上涨，然而国外买家并非房价上涨的根本原因。真相是加拿大人都在“负重前行”贷款买房。
近17年加拿大人收入增加按揭利率大幅下降
房价高涨民怨沸腾，于是bc省和安省先后出台外国买家税，以求通过打击海外买家遏制房价上涨，结果如何有待时间检验。
加拿大智库菲莎研究所(fraser institute)一份最新报告显示，最近17年加拿大人收入增加同时按揭利率大幅下降，使得潜在购房者能贷到更多的款，这才是房价增长迅速的根本原因。
菲莎研究所最近发表了由josef filipowicz、jason clemens和matthew lau共同撰写的文章《interest rates and mortgage borrowing power in canada》，文章说，从2000年至2016年期间，加拿大银行按揭利率从7.0％下降至2.7％。这导致潜在购房者的按揭借贷能力增长了52.9％。
以2000年的家庭平均收入为基础计算，到2016年，利率下降导致4个大都市地区的按揭能力增加：温哥华从18.37万元增加至28万元；卡尔加里市从22.12万元增加到 35.27万元；多伦多从 22.12万元增加到33.81万元；蒙特利尔市从17.17万元增加到26.25万元。
从2000年至2014年期间，加拿大人的平均税前家庭收入上升了53.0％，4个大都市地区卡尔加里增长最快达76.8％，接下来是温哥华增长了47.8％，蒙特利尔增长45.5％，最后一位是多伦多也增长35.2％。
潜在购房者贷款能力上升
利率在大幅下降，同时收入在大幅增加，二者相加，这使得潜在购房者借款能力明显上升，全国平均增长了126.1％。具体到卡尔加里，借款能力增长161.2％，温哥华增长了118.4％，蒙特利尔增长了115.0％，多伦多最差，增长了99.7％。
以2000年加拿大平均家庭的年收入50,785.8元为例。当银行利率从2000年的7.0％下降至2016年的2.7％之后，一个这样年收入的家庭，其能贷款能力就从2000年的180,949元增加到2016年的276,610元，同比增长了52.9％。一旦把家庭收入增加也考虑进来，一个加拿大普通家庭的最高贷款能力就不再是增长52.9％，而是增长了126.1%，达到409,078元。因此得出结论：加拿大人收入增加同时按揭利率大幅下降才是房价增长迅速的根本原因。
赚再少也要买房 报告称加拿大人在负重前行
最新报告显示，越来越多生活在加拿大的人要把收入的大头用于负担住房开支，而且这份开支的比例近些年愈发惊人。
ratehub.ca机构近日调研了加拿大主要大城市的上班族税前收入和住房开支水平，得出了一份《housing affordbility across canada(全国住房消费力)》报告，为了使得数据更准确，该机构采用了rbc(皇家银行)的住房消费能力衡量方法(housing affordability measure)，即将支付房产的费用换算为在一个人的税前月收入中的占比。
下图就是ratehub.ca机构的各个城市调查结果：
可以看出，以温哥华市为代表的大温地区的住房消费占比遥遥领先于其他城市，这里“房费”占了一个家庭税前月收入的79.7%，可以说非常高。不过，据悉这还不是温哥华房费最贵的时候，去年第三季度这一比例高达92%，令人发指。
从上图可以看出，以多伦多为代表的gta地区“房费”占收入的72%，较之去年第三季度依然上升了8.3%，使得这里成为全国住房开支第二高的地方。
ratehub.ca创始人之一的james laird在报告中提到，如果一个地区的居民税前收入的70%以上要耗在购置住房上，就像温哥华和多伦多这样，那么很明显可以断定这里面一定有其他因素在作祟。这些高房价地区的人买房光靠收入支撑是远远不够的，之所以能买得起房估计跟他们之前有一定的财富底子有关系。
蒙特利尔、卡尔加里和渥太华，这三个城市也上了全国最买不起房子的城市榜单，从数据图上可以看到，这三个地方的购房支出占收入比分别为43%、39.6%和34.8%。
另外，加拿大大西洋地区可以说是全国房子最便宜的地方了，新不伦瑞克省的saint john市住房均价仅为$218,604，而购房支出占收入比仅为26%，使得该市成为全国最能让人买得起房的城市。
此次报告得出的全国购房支出占收入比平均值为45.9%，远远高出cmhc(加拿大贷款住房公司)给出的30%基准比例，也就是说，一般认为住房支出占税前收入的30%是比较合理的，而45.9%说明加拿大人确实为了房子在负重前行。
文章来源：壹品●温房
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