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 【房市热议】逻辑炸裂了!华裔业主打空置税官司 市政府这么说
信息来自:    发布日期:2019/7/24   浏览次数:253 

业主2017年4月申请这栋房子的重建,市政府2019年才批下来。然后一张2017年的空置税单飘然而至:24万加元!奥克斯集团郑建江的夫人何意菊状告温哥华市政府。

面对诉讼,市政府的答辩就是:“空置税独立审查小组,就是对!就是对!就是对!”

撸一撸这税的时间线


2017年1月:温哥华空置税开始征收

2017年4月:何意菊申请建房许可证

2018年2月:何意菊申请2017年的空置税豁免 

2018年3月8日:温哥华政府驳回豁免申请。

2019年 | 温哥华市政府颁发开发许可证


据《温哥华太阳报》报道,温西贝尔蒙特路(belmont ave.)4700号路段女业主何意菊(yi ju he,译音),今年6月向法院提出呈请,要求法庭判她豁免缴交空置税。市府在答辩时称,温市空置税审查小组之前驳回女业主的豁免申请,是合理和正确的。


状告市政府:家在重建 空置税居然不免!




贝尔蒙大道4749号住宅的owner,何意菊 yi ju he,在2015年10月买屋。她2018年2月提交了2017年的房产状况声明,申报空置税豁免。因为这栋房子正在重建,在何意菊看来,她的房子是根本不该交空置税的。


有permit的重建也不被免税?

何意菊2017年4月申请了房产开发许可证,温哥华市政府在2019年颁发了许可证。在何意菊看来,对于城市发布许可证的开发项目,可以允许豁免,并且该城市的主要建筑官员认为这些开发项目正在勤勉地进行,没有不必要的延误。


市政府不认自己发的permit 空置税照收

何意菊告政府,因为2018年3月8日,温哥华市拒绝了她对重建豁免的申请,并发布了空置税通知。她的诉状称,该财产有资格获得豁免,拒绝豁免是不合理的,应予以撤销。




不得不说,温哥华的房价就是过山车:97年的房子,到了15年何意菊入手的时候涨了5倍。而仅仅是18年,房产估值降了16%。否则何意菊要被收的空置税将是31万,不是24万了。




2469万的豪宅 原来房子只值1万块,快垮了


何意菊的豪宅,现在估价为2670万加元,其中房屋的价值仅为10,000加元,而全是地价。这栋1层半的住宅建于1937年,拥有6间卧室和5间浴室,占地1.1英亩。

该幢房屋现时估价为2,670万元,原房屋建于1937年,楼高一层半,有6间睡房和5间浴室,占地1.1亩。这样的房子,不空置难道住人吗?2014年有房产经纪挂过这栋接近废弃的大宅的照片。



申诉也没有用 
温哥华政府:“我们的决定是最终决定”

当空置税税务审查官员首次驳回豁免申请时,何意菊向市政府申诉。市政府回复:被驳回是因为政府认为,她的申诉中有“不适当的证据”。

“温哥华市确定该物业超过180天未被占用的原因并不是因为它正在进行重建......并获得该市颁发的许可证,”审查官说。在2018年4月,专家组通知她,空置税审查小组已完成审查,认为:何意菊提供的证据,不足以符合空置税豁免要求。


华裔业主的背景是?


何意菊是华裔富裕商人jian jiang zheng的妻子。

郑坚江(图)


疑是中国著名企业家郑坚江(图)。据公开信息显示,1961年出的的郑坚江,拥有加拿大永久居留权,并持有香港居民身份证,他于2013年当选中国全国人大代表。其妻何意菊持有加拿大护照并定居加拿大。


郑坚江夫妇多年名列宁波十大富豪。据福布斯资料,郑坚江家族财富约13亿美元,在中国2018年富豪榜上,排第364名。而在全球排行榜,则为1756名。


据报道,郑坚江起家于上世纪80年代。他早年是一名汽车维修工,年仅25岁时承包了一家濒临破产的钟表零件厂,生产电视机天线、电能表罩壳等产品,后在此基础上发展成为宁波三星电气,并于2011年在a股上市,三星电气后更名为三星医疗。


1994年,郑坚江创办了宁波奥克斯空调。不到10年,奥克斯空调以低价占领市场,近年来更发挥电商渠道的优势,成为线上渠道销量的第一名。2018年,奥克斯以约1400万台的销量位列国内空调市场第三名,仅次于格力(4900万台)、美的(3600万台)。


除空调、智能电表外,郑坚江家族旗下产业还涉及医疗、地产、金融等产业。其中地产资产主要集中于宁波奥克斯置业,医疗、金融等资产近两年逐渐整合到上市公司三星医疗。


郑坚江家族的核心企业是奥克斯集团,这是典型的家族企业:郑坚江现持有奥克斯集团85%股权,弟弟郑江、妻兄何锡万分别持有剩余的10%、5%。


市政府答辩:空置税审查小组就是对!


温哥华格雷岬(point grey)一名华裔女业主,因其价值2,000多万元豪宅被温市府征收24.9万元空置税(empty home tax),以该屋正进行重建而空置为理由,申请豁免空置税但失败,于是入禀卑诗最高法院要求复核。


市府在答辩时称,温市空置税审查小组之前驳回女业主的豁免申请,是合理和正确的。



市政府的逻辑炸裂


理由1:“空置税小组驳回豁免申请,是合理和正确的。

理由2:空置税独立审查小组的决定,应被高度尊重

理由3:没有足够的证据支撑她的申请,

业主17年才申请重建




温市府向法院的答辩书称,何没有递交申报而导致物业被征税,在她提出投诉要求豁免该税时,温市的空置税审查官员指,没有足够证据支持她的申请。当她上诉至审查小组时,再遭否决,要求她缴交该屋估价1%的空置税。


市府称,必须高度尊重审查小组,因为该组是按城市附例成立的独立审裁庭。市府更指:“空置税审查小组的裁决,是合理和正确的。”


审查小组表示,审查官员已考虑所有资料,包括何意菊在2015年购入时,该物业已是无人居住的状况,业主至2017年才入纸申请重建。


根据温市府资料,现时有4宗有关空置税的诉讼正在进行。

业主为什么缺乏证据?

一张建筑许可证,市政府需要审2年!


按照市政府的逻辑,何意菊15年买房,17年才申请重建,是太晚了。

难道言下之意是:业主动作太慢,活该被征空置税?


何意菊的动作已经算是迅速到无可挑剔。

先看温哥华市的空置税啥时出台的吧!2017年1月开始收的税,2016年11月出台的bylaw。2017年4月就能把开始申请,业主也是效率了,充分理解和执行了空置税的精神。




但是2017年4月申请重建,2019年市政府才批准下来,市政府这动作很快?

看看温哥华市政府网站上对“建筑许可证”的流程:


每一步都很清晰,就是没有国内的“几个工作日完成这个步骤”的政务公开步骤。也就是说:业主15年买房,17年申请重建是动作太慢,而市政府17年4月收到的申请,19年才批准,一点不慢?


仔细撸撸温哥华市政府力挺空置税审查小组决定的逻辑线:


2017年何意菊申请重建,2019年市政府才批下来,所以业主申请17年的豁免缺乏证据——当然缺乏证据啦,缺了一张市政府颁发的开发许可证呀!


但是这开发许可证,市政府没有规定自己的审理时限。如果业主17年的申请,被审理一百年,那岂不是市政府可以多收100年的空置税?


裁判不跳下场当运动员,运动员不要想爬上台当裁判。


看看这次胳膊能不能拧过大腿?


文章来源:星岛日报/编辑:jennifer

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